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全球產業動態

台灣央行超乎預期跟進升息,房市將面臨轉折?

2022.05.11

   買房為很多投資人希望達成的最終目的,然而2020 年新冠疫情爆發以來,全球各地房價呈現飆漲,台灣在過去兩年的榮景之下,各大城市房價目前也處在歷史新高的位置,不過近期房價的飆漲也引發台灣央行在近期連續釋出監管政策,試圖壓抑房價走向過熱。今年初以來,全球各大央行逐步啟動緊縮週期,試著走向貨幣政策正常化的道路,而台灣央行在今年 3 月的理監事會議,也出乎市場意料之外的跟進升息 1 碼,調升重貼現率、擔保放款融通利率、以及短期融通三大指標利率分別至 1.375%、1.75%、以及 3.625%,也為台灣在繼 2011 年以來,睽違 10 年多,再度啟動升息,那麼升息對房市的影響,到底有多大?


房價最終趨勢仍要回歸實際需求,政策調控並不改變趨勢方向

   從歷史經驗來看,各國政府在進行打房政策時,不外乎是以監管政策、提高稅收及信用管制等手段,搭配貨幣政策緊縮以進行調控,過去十年以來,台灣央行及財政部就曾經多次出手對台灣房地產進行管制。觀察到目前台灣房市的情況,與 2009 ~ 2010 年非常雷同,同樣在經濟衰退後,受到低利率寬鬆的刺激下,帶動房市需求大幅回溫,使得房價大幅上漲,以信義全國房價指數為為例,2009、2010、2021 年,房價年增率分別為 17.6%、15.8%、14.9%,皆為歷史上少數的雙位數漲幅,由此可見經濟復甦搭配低利率的消費力道不容小覷。我們接下來要探討的是:


1)政策收緊對房價有影響嗎?

   房價快速上漲也將引來政府的調控,依序回顧過去歷史,我們能觀察到在 2010 ~ 2012 年,台灣央行先後推出信用管制,限制特定區域第 2 戶房屋貸款上限,以及限縮高價住宅貸款規範,同步搭配財政部 2011 年實施的奢侈稅措施,此時期台灣央行也同步跟進緊縮,於 2010 年中首次進行升息,至 2011 年為止,一路將指標利率調升接近 3 碼的幅度。回到房價的走勢來看,央行的各項管制,確實放緩了房價的上漲力道,2011 ~ 2012 年,房價年增幅回落至 9% 左右,但卻並未止住房價的上升趨勢,甚至於2013 年再度看到 15.1% 的上漲幅度,也導致後續財政部也在 2014 年再度提高房屋稅稅率、以及2016 年開徵房地合一稅。


2)那麼房價何時真正看到趨勢反轉?

   2015 年國際局勢發生變動,當時原物料價格崩盤、疊加美國進入升息循環,引發新興市場風暴,波及台灣經濟,房價真正的修正則是落在此時,2015 ~ 2016 年間,台灣房價落入衰退區間,但是台灣央行在 2015 年卻是重啟降息循環的。因此由以上的歷史經驗可以得知,政策的介入對於房價的影響,最多只會壓抑成長的放緩,房價最終的趨勢還是要回歸到需求的動向。


   2020 年以來,當局連續推出一系列打房政策,包括修正不動產貸款成數、修正房地合一稅、再度選擇使用信用管制、提倡實價登錄,調高囤房稅等等,於此同時,在全球各大央行加速緊縮的情況下,台灣央行預計於年底前也還有升息空間。監管及貨幣政策雙管齊下,在不動產方面,資金面無庸置疑地會日趨緊縮,但是如同上述提到,房價最終依舊要關注到整體需求面的走向。台灣作為電子供應鏈重要的一環,近年來在出口強勁之下,經濟也呈現快速成長,2021 全年 GDP 增長幅度創下近 10 年來新高,在如此高基期之下,央行預估 2022 年也仍能創造 4% 以上高速增長,顯示經濟擴張在今年也將有所延續,帶動在原有的剛性需求之下,台商回流、國際廠牌擴廠等,都帶動土地、商辦等不動產需求大增,如近年各大科學房價漲幅也相當可觀,台灣預計在未來也能夠持續受惠產業趨勢的蓬勃發展。3 月央行理事會決議升息一碼的同時也同步調高 2022 年經濟成長預期至 4.05%,更加凸顯在產業優勢下,不只民眾消費力有望提升,企業投資意願也將穩健增長,對於房市而言,經濟的擴張都將有利於帶動自住、擴廠投資持續為房地產帶來基本的需求支撐。




資料來源:Bloomberg

單位:左軸(%)、右軸(指數)



結論

   總和來看,本次央行的升息在經濟不衰退的前提下,對房市的影響並不會立即終結目前的上升趨勢。關注到台灣的經濟成長,企業投資近年來於 GDP 貢獻度創下歷史新高,連續多個季度維持在 2% 以上的的增長貢獻,台灣央行更預計 2022 全年企業投資也將貢獻 5.33% 的 GDP 增長。從消費面來看,實質經常性薪資所得也來到 2004 年以來的新高,隨著資金面趨於緊縮,房市增長雖然預計高機率放緩,但在整體需求仍在的情況下,不至於走向趨勢反轉,而是轉向平穩擴張,具有買房意願的投資人,仍應謹守投資組合目標,並且妥善規劃與紀律執行,以在政策動盪之下,仍能掌握趨勢走向、提早兌現人生階段目標。