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錯估買賣順序,換屋壓力大增

人的一生會換屋幾次?根據統計平均為3次,於是便有了「三宅一生」這樣有趣的說法。如果首購是「先求有」,那麼,換屋便是「再求好」了!

2018.08.10 國泰世華銀行
錯估買賣順序,換屋壓力大增

人的一生會換屋幾次?根據統計平均為3次,於是便有了「三宅一生」這樣有趣的說法。如果首購是「先求有」,那麼,換屋便是「再求好」了!

年輕時口袋不深,買不起「豪宅」只能買「毫宅」,雖然小了點,但畢竟有了房子就不再是空手,別的不說,辛苦繳了幾年貸款,賣一賣,換屋的頭期款就有了。

所以,為了避免連一間房子都沒有,造成空手的窘境,首購應該先選擇「買得起」的房子,等到換屋時再選擇「適合你」的房子。不過,所謂「適合你」,未必是房子越換越大、越換越貴就是好,換屋目的不同,考量也不一樣。究竟換屋時有哪些事項要注意呢?

 
注意事項1:換屋大小依需求而定

如果因為家庭人口增加、子女學區的原因而換屋,當然要「以小換大」,選擇坪數大、地段好、學區好的房子,就算是舊公寓沒有電梯,畢竟年紀還輕可以爬樓梯。

但如果是因為年紀大、養老的需要而換屋,就要「以大換小」。這時候子女已經在外成家,不再需要那麼大的居住空間,可以換成有電梯的小房子。如此不但進出方便,而且賣掉坪數大的房子,換房價相對便宜的小房子,還能多出一筆養老的生活費。

 
注意事項2:審慎考量買賣房屋的順序

換屋時還會面臨一個重要的選擇,究竟應該「先買後賣」或者「先賣後買」呢?觀察現在房地產的現況,有兩個重點:第一,待售物件去化天數依然很長,第二,房價依然處於下跌趨勢,市場上流行一句話叫「降價換成交」,成交量雖然略微上升,但目前房子依然不太好賣。

因此,如果先買了新房子,舊房子遲遲等不到有緣人接手的話,背負兩邊貸款的壓力會很大,更何況現在房價呈現下跌趨勢,「先買後賣」等於先買到貴一點的平均房價,將來舊房子出售時卻是更便宜的平均房價,那還不如「先賣後買」比較划算。

因為房市成交不易,先把舊房子出售,賣出去之後就有一筆充裕的資金,趁著房價繼續下修到跌幅滿足點,以及可以預期將來還會盤整一段不算短的時間,都是可以仔細挑選便宜新房子的好時機。

至於先賣後買中間沒有房子的空窗期,其實也很好解決,可以跟買方商量售後回租的方式,在尋找新房子的期間內繼續住在原來的房子裡。或者還有一個更好的方式,乾脆去承租中意的社區,不但可以了解住戶及管理品質,還可以得到第一手的售屋資訊,正所謂「近水樓台先得月」!

 
注意事項3:注意節稅時限 以免錯失良機

另外,如果要享受自用住宅重購退稅優惠的話(出售個人自用住宅,如果再買新的自用住宅,且買進價高於賣房售價,可扣抵或退還所得稅),一定要在2年內完成重購行為,如果遲遲等著要買「最便宜」的價格,萬一錯過相對低點,又錯失了節稅時限,那就慘了!

還要提醒的是,換屋時不管是先買後賣還是先賣後買,除了換屋資金外,最好再多準備一筆至少6個月的生活費,這樣即使是先買後賣得負擔雙房貸,或是先賣後買須支付租屋、2次搬家費用等,都能有較充裕的資金可運用。記得,首購只要「買得起」,換屋要挑「適合你」,不要想買「最便宜」,買到能符合自己與家人需求的才安心。


透過買屋達人包租公律師的說明,不難發現,在換房的過程中,同時還會需要再有一筆錢作為等待期間的租屋相關等生活費用,因此,智能投資團隊提醒你,為了讓自己在準備接替的時間點上,生活及後續的資金運用都可游刃有餘,提早做準備還是很重要的。

如果你目前已經不需要為存頭期款絞盡腦汁,但卻仍想要換一間更適合你的房屋,可以即刻開始規劃一個5年的財務目標,透過每月定期定額投資,利用時間的複利增值效果,幫你預備未來可能產生的短暫資金缺口,這樣是否覺得以屋換屋不再遙不可及了呢?趕快來看看國泰智能投資能如何協助你達成人生的換屋目標吧!

撰文:《Money錢》包租公律師蔡志雄

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